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2022年2-6月,房产迎“回暖潮”?专家:3条件下,房价或超人想象

发布日期:2022-05-07 17:19    点击次数:158

2022开年之后,楼市暖风不断。

房地产的“利好信号”,一个接着一个。一觉醒来,房产中介们刷屏了。

有人说,2022年上半年,房产迎“回暖潮”。笔者简单梳理了一下,当前对楼市“信心”有着提振影响的,主要有3个方面:

第一、房贷利率频频下行。

据不完全统计,到2022年2月份,至少有超过10个城市的实际执行房贷利率开始出现频频回调的情况。

根据南方日报的数据显示,近期以来,工行、农行、中行、建行等在多个城市的房贷执行利率开始了回调。例如广州地区,首套房贷款利率从之前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%),下滑了不少点数;二套房同样回落,从原来的LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。

房贷利率的回落,直接对今后购房者的贷款起到了降低作用,利息的减少意味着房贷成本的降低,是一个不错的好消息。

其实,在各个城市里,除了大银行中农工建之外,地方性银行也紧随其后做出行动。例如交通银行、广发银行、邮储银行等也紧随其后下调房贷利率。

房贷利率下调,其实这种“信息”从2021年底风声就已经出现了。央行的高层在多次会议中提出,在房地产价格上升期,提高贷款利率可以降温,但是在房地产已经冷了,就应该重新匹配贷款关系。

短短几句话,表达的信息很明显。

第二、多城给出购房补贴。

正是因为楼市遇冷了,所以2022年各大城市出台“救市”才有了机会。

根据公开数据显示,目前为止,至少有15个城市发布了一系列的“救市”计划,有的城市给购房者补贴,还有的城市降低首付款比例,更有甚者直接放开了购房的“限购”约束条件。

从2021年的“约束开发商降价销售”,到哈尔滨打响“救市”第一枪,这是第一阶段救市;从2021年末至2022年初,更多城市纷纷跟进,这是救市的第二阶段。

正如马光远所说的那样,房地产就快入冬了,所以不应该继续加压,而是应该适度施以援手,不能让其结冰,这不符合“房住不炒”的主基调。现在看来,马光远的这些看法和建议正在成真。

其实,在各项措施中,指闻君认为“最简单”的便是降低首付款比例。

30%的状态下,刚需没有钱买房子,那就直接给你降低至20%,这下总有钱了吧。

数据显示,全国超过7个城市调低了首付款比例,有的是公积金首付下调,有的是普通购房首付款下调,例如北海、自贡、南宁、菏泽、重庆、赣州、佛山等都在其中。

第三、房地产融资开始增加。

根据《金融界》之前发布的数据显示,2022年之后,房地产融资面也呈现出“开门红”的景象,开年之后房地产银行融资和社融都呈现出快速增长的态势。比起前一年末的融资幅度,有了比较明显的提升。单月新增房地产融资贷款6000亿元,比四季度月均多增加3000亿元,房地产开发贷款增加2000亿,个人购房贷款增加1000亿元。

专家黄奇帆曾这样说过,房地产高速前进的步伐要想停下来,其实措施很简单,只需要禁止房企背着银行买地皮就可以了。因为20年来,房地产早已经形成了高度依赖融资的高周转、高负债模式。一旦禁止资金入房市,那么整个住房开发和交易就会收缩,反之则变热。

而随着2022年“资金不断”进入房地产,整个楼市都开始被盘活了。将带动成交回温。

所以,在上述的一系列因素下,尊享服务才有内行人表示,2022年2-6月,房产迎“回暖潮”。

近期以来,各路房地产中介都在纷纷为“备战金三银四”和辉煌的上半年摩拳擦掌,诸多有购房需求的人,也开始蠢蠢欲动,尤其是无房人,担心如果不趁早上车,新一轮价格高涨到来之后,自己可能更加买不起了。

那么,事实上的房地产走向,真的如专家们所说的那样“快速回暖潮”?或许未必,专家:3条件下,房价或超人想象。

1、居民对房地产的预期已经变了。

这一点在两份报告中可以看出端倪。

第一个是2021年末,社科院财经战略研究院发布的《住房报告2022》,在这份报告中,社科院预测,2022年的房地产呈现出上半年冷、下半年热的状态。与此同时,社科院认为,全年房地产依然呈现出“平稳”走向,整个年度房价涨幅在-3%至3%之间,简而言之,就是说,房地产价格的涨跌同比“没有变化”,甚至可能是价格回落。

第二个是央行对季度储户的调查报告,在上个季度调查结果里,超过50%的人表示下个季度房地产的价格会继续保持“基本不变”的状态。更核心的是,对房地产“看涨”的比重已经大打折扣,比起前些年动辄20%的看涨比例,这一次的调查显示,“看跌”的人数其实更多。

两份报告给出了一个共同的结论:无论是机构的“房产预测”还是“居民房产预期”都变得更加理性,不会“一味看多房产”了。

2、房地产税到来,成本可能提高。

学者任泽平等人在去年做出过预估,他们认为房产税在近2-3年内不会出现,任泽平认为房产税还需要很多铺垫工作。然而让不少专家没有预料到的是,房产税通过“授权”的方式已经开始试点了。

为什么说房产税对购房有影响呢?主要是因为房产税是保有税,会直接拉高房产的持有成本,即便是在房子不转让、不出售的情况下,房主依然需要按时交税。

而我们知道,随着房地产进入“平稳期”,住房每年增长10%已经一去不复返了,后边的年份里,房子可能根本不升值,房产税直接提高保有成本,这种状态下,谁还愿意多储备房产呢?

更何况,房产市场已经趋于饱和,在《金融界》央行曾发布过城镇家庭资产负债报告,显示我国城镇家庭户均资产318万元,房产保有率达到96%,户均住房保有1.5套。

在不缺房子的背景下,成本项还在提升,谁还去多买房。

3、独生子女增加,出生率下滑。

人口转折点的出现,也是制约房地产继续辉煌的大因素,2021年全年新生儿数量只有1062万人,比起2020年新生儿的1200万人再度减少。

新生儿比例降低,老年人口数比例增加,60岁以上的人比例超过18%,已经进入到了老龄化阶段。人口红利开始褪去。而房地产的前进,就依赖的是青壮年劳动力人口,出生率下滑至1.3水平,今后谁来继续接盘住房市场呢?

结论:在2022年金三银四,房地产或许有一定的“回热”,但是并不会有多大的提升空间,房地产税、人口转折等成为了长期约束因素。